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物業(yè)管理是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)。在房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩時(shí)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)成了新的風(fēng)口，吸引大量資本進(jìn)入，但同時(shí)行業(yè)問(wèn)題逐步凸顯。本文結(jié)合四川省部分物業(yè)企業(yè)案例，圍繞行業(yè)現(xiàn)狀、行業(yè)亮點(diǎn)、存在問(wèn)題和行業(yè)展望四個(gè)方面加以論訴，希冀更好地推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。

大證觀點(diǎn)

l 伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率的提升速度放緩，房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈重心由前端開(kāi)發(fā)逐漸向后端運(yùn)營(yíng)管理轉(zhuǎn)移。物業(yè)服務(wù)作為勞動(dòng)密集型和服務(wù)消費(fèi)型行業(yè)，未來(lái)行業(yè)發(fā)展速度有望加快，發(fā)展空間有望進(jìn)一步擴(kuò)大；

l 大證信用發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)正積極拓展增值業(yè)務(wù)，逐步建設(shè)智慧物業(yè)，不斷推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，積極履行社會(huì)責(zé)任，榮獲較多優(yōu)良信譽(yù)，但同時(shí)也存在較多的問(wèn)題，體現(xiàn)在服務(wù)質(zhì)量難以控制、專業(yè)人才相對(duì)稀缺、服務(wù)成本不斷上升、物業(yè)違法違規(guī)行為頻發(fā)等方面；

l 大證信用認(rèn)為未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持續(xù)完善標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)展服務(wù)內(nèi)容、更新管理手段、推進(jìn)技術(shù)升級(jí)、創(chuàng)新品牌、賦能系統(tǒng)管理、提升從業(yè)人員素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)。

一、物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)從本質(zhì)上來(lái)看屬于服務(wù)機(jī)構(gòu)，同時(shí)又需要其行使管理職能。物業(yè)管理行業(yè)是以物業(yè)為基礎(chǔ)，以業(yè)主需求為導(dǎo)向，以管理為手段，以準(zhǔn)公共性服務(wù)為核心產(chǎn)品的商業(yè)活動(dòng)。

（一）行業(yè)發(fā)展歷程

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起源于20世紀(jì)80年代，1981年成立的深圳物業(yè)管理公司標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的誕生。2003年9月1日我國(guó)第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式施行，標(biāo)志著行業(yè)法律法規(guī)體系建立及規(guī)范運(yùn)營(yíng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。在“放管服”改革和加快推進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信體系建設(shè)的大背景下，物業(yè)管理行業(yè)逐步取消資質(zhì)管理，從以資質(zhì)為前提的事前準(zhǔn)入審核，轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕庞脼楹诵牡氖轮惺潞髣?dòng)態(tài)監(jiān)管。

（二）行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.企業(yè)數(shù)量分析

2020年全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)約24.4萬(wàn)家，同比增長(zhǎng)8.44%，從業(yè)人員900多萬(wàn)人，國(guó)內(nèi)行業(yè)產(chǎn)值已達(dá)到數(shù)百億元，并以平均每年10%以上的幅度遞增，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)有著巨大的發(fā)展空間。

    數(shù)據(jù)來(lái)源：大證信用研究整理

2.物業(yè)管理面積分析

根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，截至2020年末，中國(guó)物業(yè)管理面積為350億平方米，同比增長(zhǎng)12.90%。2015-2020年物業(yè)管理行業(yè)總在管面積復(fù)合增長(zhǎng)12.62%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)

3.地區(qū)布局分析

從地區(qū)布局來(lái)看，目前，我國(guó)物業(yè)服務(wù)發(fā)展仍主要聚焦一線城市以及重點(diǎn)城市群。2020年，我國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管建筑面積有近一半位于粵港澳、長(zhǎng)江中游、成渝以及京津冀四大地區(qū)，其中粵港澳地區(qū)占比較高，達(dá)到14.02%，暫時(shí)領(lǐng)先其他地區(qū)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：大證信用研究整理

4.行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模分析

從上市公司數(shù)量和行業(yè)并購(gòu)數(shù)量來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)正受到資本市場(chǎng)的青睞，上市企業(yè)數(shù)量快速增加，同時(shí)，行業(yè)頭部效應(yīng)愈加明顯，物業(yè)企業(yè)正通過(guò)收并購(gòu)進(jìn)行規(guī)模發(fā)展。

數(shù)據(jù)來(lái)源：大證信用研究整理

二、物業(yè)行業(yè)亮點(diǎn)

（一）積極建設(shè)智慧物業(yè)

近年來(lái)，各大物業(yè)服務(wù)企業(yè)陸續(xù)推出智慧物業(yè)管理系統(tǒng)，推行集成物業(yè)管理，解決傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)存在的信息封閉問(wèn)題，以更加便捷的方式提供物業(yè)通知、報(bào)修、訪客、生活繳費(fèi)等服務(wù)，提升居民幸福感，營(yíng)造舒適社區(qū)生活。同時(shí)，部分企業(yè)也積極與專業(yè)互聯(lián)網(wǎng)公司展開(kāi)合作，共同探索智慧科技在物業(yè)服務(wù)場(chǎng)景的應(yīng)用，通過(guò)充分挖掘居民生活數(shù)據(jù)、消費(fèi)行為數(shù)據(jù)，將居民生活需求與服務(wù)進(jìn)行精準(zhǔn)匹配，以更加及時(shí)響應(yīng)業(yè)主需求，提升服務(wù)品質(zhì)。

（二）積極拓展增值業(yè)務(wù)

目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)在擴(kuò)規(guī)模、創(chuàng)收入的同時(shí)，均衡多業(yè)態(tài)發(fā)展，不斷拓寬業(yè)務(wù)服務(wù)領(lǐng)域。物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極圍繞社區(qū)資源和業(yè)主資產(chǎn)，不斷開(kāi)展新的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，拓寬服務(wù)邊界和業(yè)務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)不斷深化社區(qū)服務(wù)體系，從需求、產(chǎn)品、渠道等多維度推進(jìn)，開(kāi)發(fā)適合業(yè)主的增值服務(wù)產(chǎn)品，促成社區(qū)生活服務(wù)收入的高質(zhì)量快速增長(zhǎng)。

（三）積極推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)

在國(guó)務(wù)院“放管服”改革過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定被正式取消。在物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)背景下，“全國(guó)物業(yè)行業(yè)信用信息平臺(tái)”已正式上線運(yùn)營(yíng)。平臺(tái)是以物業(yè)服務(wù)行業(yè)為核心，構(gòu)建上下游服務(wù)鏈的信用信息大數(shù)據(jù)平臺(tái)。目前全國(guó)各省市積極構(gòu)建行業(yè)企業(yè)、從業(yè)人員等信用信息共享機(jī)制，通過(guò)信用信息公開(kāi)與共享，建立跨地區(qū)、跨部門(mén)、跨行業(yè)的信用建設(shè)合作機(jī)制，最大限度地發(fā)揮守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒作用，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

（四）積極履行社會(huì)責(zé)任，榮獲較多優(yōu)良信譽(yù)

報(bào)告匯總了四川省部分樣本企業(yè)社會(huì)責(zé)任履行信息，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在依法簽訂勞動(dòng)合同、解除勞務(wù)關(guān)系、按時(shí)發(fā)放工資、依法納稅、環(huán)境保護(hù)等方面表現(xiàn)較好，且有52.00%的企業(yè)積極主動(dòng)參與慈善捐贈(zèng)、抗震救災(zāi)、社會(huì)公益服務(wù)等活動(dòng)，社會(huì)貢獻(xiàn)較高。同時(shí)有84.00%的企業(yè)獲得優(yōu)良榮譽(yù)，包括A級(jí)納稅人、誠(chéng)信企業(yè)、守合同重信用企業(yè)、品牌企業(yè)、示范企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、勞動(dòng)關(guān)系和諧企業(yè)等。

三、物業(yè)行業(yè)問(wèn)題

（一）服務(wù)質(zhì)量難以控制

   物業(yè)管理公司為了降低運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)外包管理。一般外包都是通過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)行，一旦確定了合作方，通常只能控制對(duì)方的管理者，而現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)者可以聽(tīng)或不聽(tīng)管理者的指導(dǎo)與要求，企業(yè)協(xié)調(diào)管理的難度加大，使得實(shí)際質(zhì)量在現(xiàn)場(chǎng)難以控制。

（二）專業(yè)人才相對(duì)稀缺

由于物業(yè)管理為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，其規(guī)模迅速擴(kuò)大，而從業(yè)人員工作強(qiáng)度高、壓力大，加之整個(gè)行業(yè)的工資待遇普遍不高，人員流動(dòng)較為明顯，專業(yè)人才供需失衡。同時(shí)，隨著業(yè)主對(duì)工作、生活環(huán)境質(zhì)量要求的提高，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)對(duì)懂技術(shù)、善管理的復(fù)合型人才需求激增，人才相對(duì)匱乏已成為制約行業(yè)發(fā)展的突出問(wèn)題。

報(bào)告匯總了部分樣本企業(yè)信息（來(lái)源：大證信用數(shù)據(jù)庫(kù)，下同），綜合樣本企業(yè)的人員結(jié)構(gòu)，得到了大專及以上學(xué)歷員工的占比情況，其中僅有24%的企業(yè)員工素質(zhì)較高，其大專及以上學(xué)歷員工占比50%以上。

數(shù)據(jù)來(lái)源：大證信用數(shù)據(jù)庫(kù)

（三）服務(wù)成本不斷上升

近年來(lái)，隨著各地職工工資標(biāo)準(zhǔn)和社保福利水平的剛性調(diào)升，用工成本持續(xù)上漲，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)日益加劇。物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)成本費(fèi)用主要集中在人工成本，在員工成本逐步上升的環(huán)境下，物業(yè)公司的盈利空間較小。

報(bào)告匯總了部分樣本企業(yè)信息，綜合樣本企業(yè)的盈利狀況，得到了樣本企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率占比情況，可看出超過(guò)60%的企業(yè)，其營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率低于10%，整體盈利能力有待提升。

數(shù)據(jù)來(lái)源：大證信用數(shù)據(jù)庫(kù)

（四）物業(yè)違法違規(guī)行為頻發(fā)

物業(yè)管理企業(yè)屬于服務(wù)機(jī)構(gòu)，同時(shí)又需要其行使管理職能，在服務(wù)與管理過(guò)程中出現(xiàn)了許多違法違規(guī)行為，并因此受到相應(yīng)的處罰。

報(bào)告匯總了四川省部分樣本企業(yè)公共信用信息，統(tǒng)計(jì)了相關(guān)行政處罰信息，其中違法行為包括但不限于：不執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)、違反《中華人民共和國(guó)消防法》、使用未依法設(shè)置定期檢驗(yàn)標(biāo)志的特種設(shè)備、未取得相應(yīng)消防職業(yè)資格上崗、供水單位衛(wèi)生行政處罰、其他合同違法行為。

數(shù)據(jù)來(lái)源：大證信用數(shù)據(jù)庫(kù)

總的來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過(guò)程中逐漸暴露出一些問(wèn)題，但在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活的時(shí)代大背景下，物業(yè)管理行業(yè)仍將實(shí)現(xiàn)較快發(fā)展。

四、行業(yè)展望

2021年，是“十四五”規(guī)劃開(kāi)局之年，是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家新征程起步之年。相比“十三五”規(guī)劃，“十四五”規(guī)劃強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量發(fā)展主題?！笆奈濉逼陂g，我國(guó)的常住人口城鎮(zhèn)化率將提高到65%。加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)，是滿足人民群眾不斷增長(zhǎng)的美好居住生活需求的重要舉措。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持續(xù)完善標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)展服務(wù)內(nèi)容、更新管理手段、推進(jìn)技術(shù)升級(jí)、創(chuàng)新品牌、賦能系統(tǒng)管理、提升從業(yè)人員素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)。